Plus-value immobilière

Plus-value immobilière   

Principe

Si le cédant est une société soumise à l'IS, les plus-values réalisées sur les cessions de titres de participations sont normalement soumises à l'impôt sur un montant de 12 % de la plus-value réalisée (article 219 I. a quinquies. du CGI), soit un taux réel d'imposition d'environ 4,13 % (12 % x 34,43 %) sous réserve de l'évolution du taux de l'IS.

Exception : les sociétés immobilières

Afin d'éviter que les cessions de sociétés immobilières permettent de contourner la fiscalité applicable aux cessions de biens immobiliers, ce taux réduit d'imposition n'est pas applicable aux cessions de titres de société à prépondérance immobilière.

La notion de "sociétés à prépondérance immobilière" est ici différente de celle applicable en matière de droits d'enregistrement (article 219, I. a sexies - O bis du CGI) :

  • Sont considérées comme sociétés à prépondérance immobilière, les sociétés dont l'actif est, à la date de la cession de ses titres ou à la clôture de l'exercice précédent, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle d'immeubles, de droits portant sur des immeubles ou afférents à un crédit-bail ou par des titres de sociétés à prépondérance immobilière.

  • Ne sont pas pris en compte comme étant des immeubles, les immeubles ou droits immobiliers affectés par l'entreprise à sa propre exploitation industrielle, commerciale (par exemple activité hôtelière), agricole ou non commerciale (hors activité immobilière).
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Il existe donc des différences significatives dans la définition de la notion de prépondérance immobilière par rapport à celle retenue pour les droits d'enregistrement.

 Par exemple :

  • prise en compte des immeubles situés à l'étranger ;
  • non prise en compte des immeubles utilisés pour l'activité industrielle, commerciale (…) de la société propriétaire ;
  • période de référence n'est pas la même non plus.

 

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exemple

  • Fonds de commerce : 2 M€
  • Immeuble : 8 M€
  • Créance : 1 M€
  • Trésorerie : 1 M€

Total actif société : 12 M€

Si immeuble affecté au fonds de commerce (ex hôtel) → Pas de prépondérance immobilière
Si immeuble non affecté à l'activité de la société (ex: loué à un tiers) → Prépondérance immobilière

Rappel : pour les droits d'enregistrement →  Prépondérance immobilière dans tous les cas.

  

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FOCUS // TRAITEMENT DE LA PLUS-VALUE ET NON-RÉSIDENTS

La plus-value peut cependant être traitée différemment dans certains cas de figure, lorsque le cédant est un non-résident de France, en fonction de la Convention Fiscale conclue entre la France et cet Etat. Ainsi, il est parfois prévu que les plus-values sur les titres de sociétés, y compris à prépondérance immobilière, ne sont imposables que dans l'Etat de résidence du cédant. Ceci peut conduire à retirer à la France le droit d'imposer. Il convient dans ce cas de s'intéresser à la fiscalité étrangère locale qui peut être plus ou moins favorable que la fiscalité française. 

Tel est le cas de la Convention Franco-Luxembourgeoise ; cependant un avenant mettant un terme à cette situation a été conclu le 5 septembre 2014, il est d'application effective depuis le 1er janvier 2017. 

De même la définition de la prépondérance immobilière résultant de la convention applicable est parfois différente de celle prévue par le droit interne ce qui peut conduire dans certaines situations, au même résultat (i.e. retirer à la France le droit d'imposer). 

Le traitement de la plus-value pour les non-résidents est exposé (cf. International > Personnes privées > Plus-values immobilières).

Un autre cas de figure est celui dans lequel la société est détenue par une personne physique.

Si cette dernière souhaite appréhender le produit de la cession à titre personnel et que la société cède l'immeuble, la fiscalité applicable correspondra au cumul de :

  • la fiscalité due au titre de la plus-value réalisée sur l'immeuble, par la société (IS au taux de droit commun) ; et de
  • la fiscalité due à titre personnel, par l'associé, sur la distribution de dividendes (environ 40 à 45 % du résultat net). 
    ð Soit une fiscalité globale supérieure à 60 % (pour un taux d'IS à 34,43 %).

A l'inverse, en cas de cession de la société, si celle-ci est soumise à l'IS :

  • aucune plus-value ne sera due au niveau de la société elle-même, l'immeuble n'étant pas cédé, et
  • la fiscalité applicable à la cession des titres de la société, par la personne physique, pourra bénéficier d'un abattement de 50 à 65 % selon la durée de détention (régime des plus-values mobilières car titres de société soumise à l'IS).
    ð Soit une fiscalité globale de l'ordre de 30 à 35 %.
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exemple // en cas de cession


♦Si vente de l’actif
 →Plus-value imposée à l’IS à 34,43 %
 →Puis distribution sous forme de dividendes avec abattement de 40 %,
    soit ≈ 40/45 % (IR et cotisations sociales)
  • Plus-value sur actif : 1 000
  • IS : 344
  • Net : 656
  • IR sur distribution dividende : 177 (45 % avec 40 % abattement)
  • (CSG / CRDS) : 102  (15,5 %)
    Soit : 377

→Taux global d'imposition 62 % 

♦ Si vente de la société 
→IR avec abattement de 65 %, soit 1 000 de plus-value 

  • Plus-value sur société : 1 000
  • IR : 158 (45 % , abattement de 65 % si détention > 8 ans)
  • (CSG / CRDS) : 156 (15,5 %)
    Soit : 686
→Taux global d'imposition 31 %

  


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