TVA

TVA

Le régime de TVA applicable aux opérations d'achat / revente est le régime de droit commun.

En pratique, la situation peut cependant être spécifique sur certains points.

En effet, lors de l'achat de l'immeuble, l'acquisition ne peut bénéficier :

  • du régime de l'article 257 bis du CGI, l'acquéreur n'inscrivant pas l'immeuble acheté en immobilisation mais en stock ;
  • en principe, du régime de transfert des droits à déduction au titre des régularisations de TVA faites par le vendeur.

En conséquence :

  • soit la vente n'est pas soumise à TVA et l'acquéreur ne supporte aucune TVA sur son acquisition ;
  • soit la vente est elle-même soumise à TVA de plein droit (immeuble neuf ou terrain à bâtir), ou sur option du vendeur : la TVA est alors due sur le prix total ou la marge brute réalisée par le vendeur ;
  • la TVA grevant l'immeuble sera déductible au niveau de la société marchand de biens si elle utilise le bien pour une activité soumise à TVA (en particulier revente en TVA). 

La revente de l'immeuble sera soumise à la TVA dans les conditions de droit commun (cf. Acquisition / Cession > Immeuble > TVA), à savoir sur option du vendeur, sauf à ce que l'immeuble soit un terrain à bâtir ou un immeuble neuf.

En cas d'option, la TVA s'appliquera :

  • soit sur le prix total de l'immeuble si celui-ci a ouvert droit à déduction de TVA au titre de son acquisition ;
  • soit sur la marge brute réalisée dans le cas contraire.

Marge imposable

Si la TVA ne s'applique pas sur le prix total, la marge taxable est égale au prix de vente, réduit du coût d'acquisition du bien, lequel est majoré des frais directs d'acquisition pour lesquels aucun droit à déduction n'a pu être exercé (taxes et frais de publicité foncière). 

Si la TVA est incluse dans le prix négocié avec l'acquéreur, la TVA doit être calculée en dedans de la marge réalisée.

loupe

exemple // tva sur marge "en dedans"

Prix de revient : 1 M€
Prix de revente TVA incluse : 2,3 M€
→Soit une marge brute TVA incluse de 2,3 M€ - 1 M€ = 1,3 M€
→Soit une marge HT de : 1.083 K€ (1,3 M€ / (1 + 20 %))
→Soit un prix TTC composé de :

  •  Prix HT :   2.083 K€
  •  TVA :        217 K€
  •  Prix TTC : 2.300 K€

L'option est réalisée vente par vente. Elle n'a pas d'impact sur le paiement des droits d'enregistrement. 

Intérêt de l'option pour la TVA

Comme en matière d'investissement, le vendeur aura généralement intérêt à opter pour l'application de la TVA au titre de la vente afin de sécuriser ses droits à déduction en matière de TVA (TVA sur prix d'acquisition, sur travaux et sur frais afférents à l'immeuble). 

Concernant l'acquéreur, la situation dépendra de sa capacité à déduire et / ou à obtenir le remboursement de la TVA sur le prix :

  • Affectation de l'immeuble à une exploitation en TVA → droit à déduction de la TVA au titre de l'acquisition de l'immeuble → TVA en sus du prix n'est pas un coût.
  • Pas d'affectation de l'immeuble à une exploitation en TVA (exemple : immeubles d'habitation sauf activités para hôtelières), → pas de droit à déduction de la TVA au titre de l'acquisition de l'immeuble → la TVA est un coût → l'acquéreur refusant d'acquitter en sus du prix convenu la TVA, celle-ci si elle est appliquée, sera donc calculée en dedans.

 

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exemple // opération d'achat / revente à la découpe :
immeuble ancien

Acquisition : 5 M€ (pas de TVA)  
Dépenses (sans TVA) : 1  M€  
Travaux : 2 M€ (+ 0,4 M€ de TVA)
Prix de revente : 10 M€

 

  Si option TVA 
à la revente 
Si pas d'option
à la revente 
Si option et 
TVA récupérable 
par l'acquéreur
 
Prix d'achat  5 M€ 5 M€  5 M€  
Dépenses  1 M€  1 M€  1 M€  
Travaux 2 M€  2,4 M€ 2 M€  
Prix de revente

9,167 M€ HT
(TVA sur marge : 833 K€) 
10 M€ TTC 

10 M€

10 M€ HT
(TVA sur marge : 1 M€)
11 M€ TTC

 
Marge économique nette 1,167 M€ HT 1,6 M€ 2 M€  

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