Taxes d'urbanisme

Taxes d'urbanisme

Il s’agit des taxes dues à l'occasion d’un projet de construction ou de modification d’un immeuble entraînant la demande d’une autorisation d’urbanisme.

Nous n'aborderons pas ici la totalité des taxes d'urbanisme, mais seulement les principales (ne sont notamment pas traitées la redevance d'archéologie préventive, les taxes supprimées depuis 2015,...). 

Taxe d'aménagement 
(article L331-1 du Code de l'urbanisme)

Elle concerne toutes les opérations de développement nécessitant une autorisation d'urbanisme.

En sont exonérées :

  • les reconstructions à l'identique d'un immeuble détruit il y a moins de 10 ans ;
  • les constructions inférieures à 5 m2 ;
  • les aménagements nécessaires du fait d'un plan de préventions de risques ;
  • certaines constructions destinées à un service public ou à caractère social ;
  • ... 

Il existe en outre des exonérations partielles (pour la part communale), par exemple dans le cadre de ZAC.

L'assiette de la taxe est la surface de la construction définie comme étant la surface de plancher close et couverte avec une hauteur supérieure à 1,80 m, réduite des trémies, vides et murs (épaisseur).

A cette assiette s'applique une valeur au m2, revue chaque année. Pour 2016, les valeurs étaient les suivantes : 701 € ou 795 € en Ile-de-France.

Un abattement de 50 % est prévu dans certains cas :

  • logements sociaux ;
  • résidences principales pour les premiers 100 m2 ;
  • locaux industriels et artisanaux ;
  • entrepôts, hangars non ouverts au public ;
  • parkings couverts.

Pour certains types d'aménagement, l'assiette de la taxe fait l'objet d'un calcul particulier :

  • tentes, caravanes : 3 000 € par emplacement ;
  • habitations de loisirs légères, type mobil-home : 10 000 € par emplacement ;
  • piscine : 200 € le m2 ;
  • éoliennes supérieures à 12 m : 3 000 € / par éolienne ;
  • panneaux photovoltaïques : 10 € le m2 ;
  • aires de stationnement non construites : 2 000 € par emplacement ou, sur délibération en matière de PLU ou de POS, 5 000 € par emplacement.

A cette assiette (surface x valeur au m2 ou assiette spécifique) s'applique la taxe d'aménagement composée des taux suivants :

  • part communale : de 1 à 5 % (avec un maximum possible à 20 % si des travaux spécifiques sont nécessaires pour l'aménagement de la zone concernée) ;
  • part départementale : 2, 5 % ;
  • part régionale (Ile-de-France) : 1 %.

Exemple : Ville de Puteaux : 8,3 % au total (2016). 

Paiement de la taxe :

  • 50 % : 12 mois après l'obtention de l'autorisation de construire ;
  • 50 % : 24 mois après l'obtention de l'autorisation de construire ;
  • sauf si montant < 1 500 € → paiement en totalité 12 mois après l'obtention de l'autorisation de construire.

La taxe est due par le bénéficiaire de l'autorisation de construire. 

Prescription

L'Administration fiscale peut modifier le montant de la taxe jusqu'au 31/12 de la qautrième année suivant l'autorisation de construire ou le 31/12 de la sixième année suivant la réalisation de construction sans autorisation (sachant que, dans cette hypothèse, c'est au contribuable de démontrer la date à laquelle les travaux ont été achevés, date faisant courir le délai de prescription). 

ðPossibilité de réclamation du contribuable jusqu'au 31/12 de la deuxième année suivant celle de l'émission du premier titre (ou titre unique) de perception de la taxe, notamment si le projet a été modifié.  

Versement pour Sous-Densité : VSD 

( article L331-35 du Code de l'urbanisme) 

ampoule 

A ne pas confondre avec le versement pour dépassement du Plafond Légal de Densité (PLD) dont l'objectif était inverse (supprimé fin 2014).

Dans certaines communes dotées d'un PLU ou d'un POS, il est possible d'instituer un SMD (Seuil Minimal de Densité), applicable aux constructions nouvelles ou non. 

Son montant correspond à : 50 % valeur du terrain x [ (surface constructible du terrain x SMD) – surface construite ] / (surface constructible du terrain x SMD)

loupe

exemple

Terrain de 300 m2 (valeur 150 000 €), construction de 200 m2
→SMD = 0,8 (taux de sous-densité applicable dans la commune, soit un objectif de densité sur ce terrain de 300 x 0,8 = 240 m2)
50 % x 150 000 x [(300 x 0,8) – 200] / (300 x 0,8)
75 000 x (240 – 200) / 240 = 12 500 € 

Le VSD ne peut excéder 25 % de la valeur du terrain.

Les modalités de versement du VSD sont identiques à la taxe d'aménagement. 

Taxe pour création de bureaux en Ile-de-France 
(article L520-1 du Code de l'urbanisme)

Contrairement à son intitulé courant, cette taxe s'applique non seulement aux bureaux mais également aux locaux commerciaux et aux locaux de stockage (définis, respectivement, aux 1°, 2° et 3° du III de l’article 231 ter du CGI). 

La taxe est due en cas de :

  • création de surface ;
  • transformation de locaux précédemment affectés à un autre usage ;
  • reconstruction de locaux.
ampoule 

Pour les opérations de reconstruction d'un immeuble, comprenant les opérations de réhabilitation conduisant à la production d'un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l'article 257 du CGI, ne sont assujettis à la taxe que les mètres carrés de surface de construction qui excèdent la surface de construction de l'immeuble avant reconstruction ou réhabilitation.

Exonérations :

  • Les locaux à usage de bureaux qui font partie d’un local d’habitation à usage d’habitation principale ;

  • Les locaux affectés au service public et appartenant ou destinés à appartenir à l’État, à des collectivités territoriales ou à des établissements publics ne présentant pas un caractère industriel et commercial ;

  • Les locaux utilisés par des organismes de sécurité sociale ou d’allocations familiales et appartenant ou destinés à appartenir à ces organismes ou à des sociétés civiles constituées exclusivement entre ces organismes ;

  • Dans les établissements industriels, les locaux à usage de bureaux qui sont :
    • soit dépendants de locaux de production,
    • soit d’une superficie inférieure à 1 000 mètres carrés ;

  • Les locaux spécialement aménagés pour l’exercice d’activités de recherche ;

  • Les bureaux utilisés par les membres des professions libérales et les officiers ministériels ;

  • Les locaux affectés aux associations constituées dans les formes prévues à l’article 10 de la loi du 1er juillet 1901 relative au contrat d’association ;

  • Les locaux mentionnés au 1° du V de l’article 231 ter du code général des impôts (locaux en ZFU - territoires entrepreneurs) ...


La taxe est assise sur la surface de construction définie à l'article L. 331-10 (taxe d'aménagement).

Son assiette (surface) est déterminée de la même façon que pour la taxe d'aménagement.

La loi de Finances Rectificative pour 2015 a réformé la taxe dans son zonage et ses tarifs.

Cette réforme met en œuvre les orientations fixées par le Premier ministre lors du comité interministériel sur le Grand Paris d'avril 2015. Pour ce faire, la zone taxable a été diminuée (hors locaux de stockage) et les tarifs révisés afin de renforcer le rééquilibrage territorial (baisse des tarifs pour les bureaux en zone 2 et 3, et hausse limitée en zone 1). 

Les tarifs 

Tableau récapitulatif des tarifs au m2 (2017)

 

1ère circonscription : Paris et Hauts-de- Seine

2ème circonscription : communes de la métropole du grand Paris

3ème circonscription : communes de l'unité urbaine de Paris

4ème circonscription : communes de la région d'Ile-de-France

Locaux à usage de bureaux 403,20 90,72 50,40 0
Locaux commerciaux 129,34 80,84 32,34 0
Locaux de stockage 14,02

Tableau récapitulatif des tarifs au m2 (2016)

 

1ère circonscription : Paris et Hauts-de-Seine

2ème circonscription : communes de la métropole du grand Paris

3ème circonscription : communes de l'unité urbaine de Paris

4ème circonscription : communes de la région d'Ile-de-France

Locaux à usage de bureaux 400 90 50 0
Locaux commerciaux 129 80 32 0
Locaux de stockage 14

Tarifs avant réforme (2015)

 

1ère circonscription : Paris et Hauts-de-Seine

2ème circonscription : communes de l'unité urbaine de Paris

3ème circonscription : autres communes de la région d'Île-de-France

Locaux à usage de bureaux 368,95 229,52 92,24
Locaux commerciaux 128,71 80,44 32,18
Locaux de stockage 13,95 13,5 13,95

Le montant de la taxe est désormais plafonné (ne peut excéder 30 % de la part du coût de l'opération imputable à l'acquisition et à l'aménagement de la surface de construction).

L'article 50 de la loi de Finances rectificative pour 2015 a créé, au profit de la région IDF, une taxe additionnelle de 0,60 % à la taxe de publicité foncière (TPF) sur les mutations à titre onéreux de locaux à usage de bureaux, de locaux commerciaux et de locaux de stockage achevés depuis plus de 5 ans. Sont également exonérés, les locaux acquis avec un engagement de revente dans le délai de 5 ans. 

La création de cette taxe additionnelle a été justifiée par la volonté de compenser les pertes de recettes de la région IDF résultant de la réforme de la taxe pour la création de bureaux.


 Source : Note d'information du Ministère du Logement et de l'Habitat durable.  

  Source : Note d'information du Ministère du Logement et de l'Habitat durable.

FOCUS // DESCRIPTIF TRANSITOIRE

Des abattements des 3/4, 1/2 et 1/4 de l'augmentation du montant de la taxe au titre des années 2016 à 2018 sont prévus pour les locaux à usage de bureaux et les locaux commerciaux, situés dans des communes ayant perdu leur éligibilité soit à la Dotation de Solidarité Urbaine (DSU), soit au Fonds de Solidarité des Communes de la Région d'Ile-de-France (FSCRIF) :

  • pour les locaux à usage de bureaux : dans les communes de la première circonscription ayant perdu leur éligibilité à la DSU ou au FSCRIF au cours des années 2013 à 2015 ;

  • pour les locaux commerciaux : dans les communes de la première et de la deuxième circonscription ayant perdu leur éligibilité à la DSU ou au FSCRIF au cours des années 2013 à 2015 ; dans les communes de la deuxième circonscription, éligibles à la fois à la DSU et au FSCRIF. 

 Le redevable de la taxe est le propriétaire des locaux ou le titulaire d'un droit réel portant sur ces locaux à la date du fait générateur.

Paiement 

La taxe est due à compter de l'émission du titre de perception. 

Prescription

L'avis de mise en recouvrement de la redevance doit être délivré avant le 31 décembre de la 3ème année suivant le fait générateur (délivrance PC / déclaration en mairie).

Le droit de reprise de l'Administration fiscale est possible jusqu'au 31 décembre de la 6ème année qui suit l'année du fait générateur. 

Décret à paraitre

Ce décret précisera différents points, dont les modalités de calcul du plafonnement de la taxe et son exigibilité.

 


Ce document et les informations qu'il contient sont destinés à fournir une information aussi précise et complète que possible. Cependant, celle-ci est par nature théorique et doit faire l'objet de toute vérification nécessaire avant application. La responsabilité de FiscalImmo et de ses auteurs ne pourrait en aucun cas être recherchée sur la base du présent document.