Les principales charges déductibles

Les principales charges déductibles  

Les principales charges déductibles sont les suivantes : 

  • Frais d’acquisition

  • Charges calculées
    • Amortissements 
    • Provisions 

  • Frais financiers

  • Déficits fiscaux

Il s'agit principalement des frais suivants :

  • Droits d'enregistrement (0 à 5,81 %, ou 6,41 % dans le cas où l'opération entrerait dans le champ d'application de la taxe additionnelle aux droits d'enregistrement de 0,6 % perçue au profit de l'Ile-de-France) (cf Acquisition/Cession > Immeuble > Droits d'enregistrement - Taxe de Publicité Foncière, TPF).
  • Contribution de sécurité immobilière (0,1 %).
  • Frais de Notaire (≈ 0,825 % hors taxes, sous réserve des modifications opérées par la loi Macron).
    Soit en général entre 1 et 7 % du prix d'acquisition.

Sur le plan comptable et fiscal (article 38 quinquies de l'annexe III au CGI), ces frais peuvent être au choix de l'entreprise (choix irrévocable, applicable à l'ensemble des immobilisations autres que des titres) :

D'un point de vue pratique, les critères de choix entre ces deux options résident principalement dans le business plan lié à l'actif (y compris au regard de la sortie de cet investissement), l'analyse globale du portefeuille immobilier de l'investisseur et ses objectifs en termes de distribution de résultat.

En effet, la déduction immédiate des frais d'acquisition permet une réduction immédiate du résultat fiscal (et donc de l'IS ; avec le cas échéant, la création de déficits fiscaux reportables, (cf. Location > Imposition du résultat > Les principales charges déductibles > Déficits fiscaux-Report déficitaire) mais elle réduit également le résultat comptable et obère donc la capacité distributive de la structure propriétaire de l'immeuble (sous réserve de ses autres revenus). 

L'amortissement

Celui-ci est destiné à faire apparaitre dans les comptes du propriétaire la perte de valeur d'un bien se détériorant (ou devenant obsolète) avec le temps. Sa comptabilisation est obligatoire selon la comptabilité commerciale.

Tous les biens ne sont pas amortissables : en particulier le terrain ou les droits à construire ne le sont pas, leur valeur n'étant pas affectée par l'écoulement du temps. En revanche, les constructions et les agencements sont amortissables. 

Sauf exception, l'amortissement est linéaire : il est déterminé de façon identique sur toute la durée de vie du bien. Son point de départ est la mise en service du bien faisant l'objet de l'amortissement.   

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Exemple

Un bien d'une valeur de 1 M€, dont la durée de vie est de 20 ans, donnera lieu à un amortissement annuel de 50 K€.

Pour déterminer son montant, il convient d'appliquer la méthode d'amortissement par composants, consistant à répartir le prix de revient d'une immobilisation amortissable (généralement les constructions) entre ses différents composants ayant chacun une même durée de vie pour ensuite les amortir, chacun, sur la durée qui leur est propre. 

L'amortissement est un élément particulièrement sensible sur le plan fiscal dans la mesure où il s'agit d'une charge déductible du revenu imposable, qui ne correspond pas à une dépense effective (charge "calculée") : la dépense ayant été effectuée lors de l'acquisition du bien immobilier et non chaque année lors de la dotation des amortissements relatifs audit bien. 


Le propriétaire peut ainsi être tenté d'amortir massivement et rapidement le bien afin de réduire son résultat fiscal et sa charge d'impôt à court terme. L'Administration fiscale reste vigilante et des discussions avec les services fiscaux sont possibles à plusieurs niveaux :
- répartition du prix global d'un immeuble entre terrain (non amortissable) et constructions (amortissables), le Conseil d'Etat a rendu, à ce sujet deux arrêts en date du 15 février 2016 (n°367467 et 380400) dans lesquels il a déterminé trois méthodes de calcul de cette répartition, hiérarchisées (Actu du 21 décembre 2016) ;
- répartition du prix des constructions entre les différents composants;
- durée d'amortissement retenue pour tout ou partie des composants.

Afin de justifier le plan d'amortissement retenu, il peut être préférable, pour les biens d'une valeur significative, de faire procéder à une expertise immobilière et technique, qui viendra conforter les choix opérés pour la répartition terrain / constructions et celle entre les différents composants. 

A titre indicatif la grille suivante résulte d'une étude de la FSIF
en matière de répartition des composants

                 
  Locaux d'activité  Centres commerciaux  Logements  Bureaux
   Durée 
(années)
QP
(%)
Durée 
(années)
 QP  
(%)
Durée
(années)
   QP
 (%)  
Durée 
(années)
QP
(%) 
Gros oeuvre 25-50 60-90 > 40 40-60 > 50 40-50 < 40  40-60 
Façades, étanchéité 20-40 5-10 20-30 10-25 20-50 5-20 20-40 10-25
Intallations générales techniques 15-30 5-15 10-25 15-30 15-30 20-30 15-30 15-30
Agencements   7-15  5-15 5-15 10-20  

 Les provisions

Il s'agit également de charges calculées qui ne correspondent pas à une sortie de trésorerie. Les provisions ont pour objet de couvrir une perte ou une charge probable afin que les comptes de la société reflètent correctement sa valeur, tout en respectant le principe comptable de prudence. 

En matière immobilière, ces provisions portent généralement :

  • soit à des charges à venir liées à des programmes de travaux ;
  • soit à une dépréciation de l'immeuble supérieure aux amortissements dotés (valeur de marché < valeur nette comptable (VNC) de l'immeuble). 

Sur le plan fiscal, la loi (article 39, 1. 5° du CGI) restreint la possibilité de déduire les provisions, puisque là encore le fait qu'il ne s'agisse pas d'une dépense peut inciter à retenir une politique comptable particulièrement prudente, afin de réduire (ou du moins décaler dans le temps) la charge fiscale de l'entreprise.

Pour qu'une provision soit fiscalement déductible, il est nécessaire que les conditions suivantes soient cumulativement remplies :

  • la provision doit venir couvrir une perte ou charge elle-même déductible fiscalement (ce qui n'est pas le cas, par exemple, s'agissant d'une amende) ;
  • la perte ou charge en cause doit être nettement précisée (ce qui exclut des provisions forfaitaires) ;
  • la perte ou charge doit être probable (ce qui s'oppose à la simple éventualité) ;
  • la perte ou charge doit résulter d'un évènement intervenu avant la clôture de l'exercice au cours duquel la provision est dotée (ce qui exclut notamment les provisions dotées en raison d'événements survenus entre la clôture de l'exercice et l'arrêté des comptes).

En pratique, les éléments-clés concernant les provisions sont les suivants :

  • la date de l'évènement justifiant la provision ;
  • la nature de la dépense couverte par la provision (par exemple, s'agit-il de faire face à une charge déductible ou de couvrir le remplacement d'une immobilisation ?) ;
  • le chiffrage de la provision (par exemple, en termes de dépréciation d'immeuble, disposer d'un rapport d'expertise en bonne et due forme paraît nécessaire).
Les provisions pour dépréciation d el'immeuble
Auparavant, l'Administration fiscale refusait la déduction des provisions pour dépréciation d'immeubles lorsque la société qui en était propriétaire n'avait pas pour objet principal de les vendre mais de les louer (activité foncière, et non activité d'achat-revente ou de promotion). Cette position était fondée sur le fait que l'immeuble n'étant pas sur le marché, la perte n'était qu'éventuelle quand bien même sa valeur de marché était inférieure à sa valeur nette comptable. 
Par un arrêt n° 236706 du 10 décembre 2004, le Conseil d'Etat a définitivement invalidé cette position, en considérant que, dès lors que la valeur probable de réalisation d'un élément d'actif immobilisé était inférieure à sa valeur nette comptable, la société était en droit de déduire la provision destinée à prendre en compte cette dépréciation.
Cette jurisprudence a conduit, en 2005, à une modification législative concernant les provisions dotées sur immeubles.


En application de l'article 39, 1. 5° avant dernier alinéa du CGI, une société ne peut déduire fiscalement les provisions dotées sur ses immeubles que s'il existe une perte latente globale sur le montant de son portefeuille immobilier (alors que l'approche comptable est individualisée actif par actif : du fait du principe de prudence, une plus-value potentielle ne peut compenser une moins-value également potentielle), le calcul se faisant par référence au prix de revient des immeubles, avant amortissement, comparé à leurs valeurs de marché.

Une règle similaire existe concernant les provisions pour dépréciation de titres de sociétés à prépondérance immobilière. 

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Exemple

  Immeuble     Prix 
de
revient 
(A) 
 VNC
(B) 
  Valeur 
réelle 
(C) 
   Provision 
(B-C) 
Plus ou 
moins-value 
latente
(C-A)
 Provision 
déductible  
 
1 500   300 450  - 50 
2 300 280  250  - 30  - 50 

3

700 200  800  100 
4 400 350  200  - 150   - 200
5 600 450 900  300 
TOTAL 2 500 1 580 2 600 - 180 100 - 80

 Les frais financiers

La problématique fiscale liée aux frais financiers peut être schématisée de la façon suivante :

L'existence d'un financement intra-groupe important au détriment d'un apport en capital est de nature à réduire le résultat de la Société et donc l'impôt dû par la Société, alors même que l'activité et le projet opérationnel sont identiques et les transferts de trésorerie entre sociétés du groupe semblables. C'est la qualification juridique des flux qui change : dividendes provenant d'un résultat ayant subi l'impôt / intérêts ayant été déduits du résultat.

Cette situation s'avère particulièrement préjudiciable pour le Trésor Public français lorsque le prêteur (ici, société holding) n'est pas situé en France.

Ainsi, et dans un contexte plus général (notamment du fait du développement des opérations de LBO), le législateur a encadré la possibilité pour une entreprise de déduire ses frais financiers pour la détermination de son résultat fiscal.

L'immobilier étant un secteur très consommateur d'endettement, les activités immobilières font partie des premières activités touchées.

La limitation de la déductibilité fiscale des frais financiers prend la forme d'un mille-feuilles dont la dernière couche date de fin 2013 :

  • 2007 : refonte des règles de sous-capitalisation (endettement intra-groupe) ;
  • 2010 : extension aux financements bacancaires garantis par le groupe ;
  • 2012 : "rabot" sur la charge financière ;
  • 2013 : non déductibilité des intérêts sur dettes hybrides.

Il en résulte l'application de 3 règles différentes dont l'objectif reste toujours de réduire la déductibilité fiscale de la charge financière supportée par l'entreprise.  

Remarque préalable
Au-delà des règles qui suivent, en application de la théorie de l'acte anormal de gestion, le taux des intérêts supportés par l'entreprise et d'une façon plus générale, les conditions du prêt doivent être conformes au marché. 

Règle de sous-capitalisation (article 212 du CGI)

Limitation de la déduction fiscale des intérêts versés aux sociétés du groupe de l'emprunteur.

Champ d'application : intérêts versés à des sociétés considérées comme liées à l'emprunteur (i.e. soit l'une contrôle directement ou indirectement l'autre, soit les deux sont contrôlées par une même 3ème structure (de façon directe ou directe).

La déduction fiscale des intérêts dus par l'emprunteur au prêteur est, pour l'essentiel (i.e. outre une limitation de taux), limitée au montant le plus élevé des trois seuils suivants :
- ratio d'endettement = intérêts X [1,5 capitaux propres (parfois capital social) / Montant du financement intra-groupe] ;
- ratio de couverture d'intérêts = 25 % du résultat courant avant impôts, amortissements et intérêts soumis aux règles de sous-capitalisation ;
- intérêts reçus d'autres entreprises liées.
La quote-part des intérêts dépassant la plus haute de ces 3 limites est non déductible.
Si le montant des intérêts non déductibles est inférieur à 150 K€, la totalité des intérêts reste déductible fiscalement en application d'une règle "de minimis" (N.B. : ce montant est un seuil de déclenchement et non une franchise). 
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Depuis 2010, ce dispositif concerne également les prêts hors groupe (par exemple, prêts bancaires) dont le remboursement est garanti par des sociétés du groupe, ces prêts étant alors assimilés à des prêts intragroupe pour l'application des règles de sous-capitalisation (des exceptions existent : par exemple, si la garantie accordée se limite aux comptes courants et / ou aux titres de la société emprunteuse).

Cette disposition peut notamment créer des difficultés pour le financement de portefeuille immobilier: si la banque demande des garanties croisées ("cross-collateralisation") sur les différents actifs détenus par plusieurs filiales, l'assimilation du financement bancaire à un financement intragroupe va limiter la déductibilité fiscale des intérêts (et donc à augmenter la charge fiscale de l'emprunteur).  

  

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EXEMPLE 1
PRÊT PAR UNE SOCIÉTÉ DU GROUPE À LA SOCIÉTÉ A

Données :
  • 10 M€ à un taux d'intérêt de 6 %, soit intérêts payées par la société A : 600 K€
  • Capitaux propres société A : 4 M€
  • RCAI retraité : 500 K€
  • Intérêts reçus par la société A : 0  €

Limite de taux : 6 % à valider avec taux de marché (N.B. : une autre limite de taux s'applique si le prêteur n'est pas une société liée, mais un actionnaire directe et minoritaire) → pour l'exemple, taux de 6 % considéré comme un taux de marché

Limite de sous-capitalisation :   

  • Ratio d'endettement : intérêts x 1,5 x (capitaux propres / endettement intragroupe) = 600 K€ x 1,5 x (4 M€ / 10 M€) = 360 K€
  • Ratio de couverture d'intérêts (RCAI retraité) : 500 K€ x 25 % = 125 K€
  • Intérêts reçus = 0  €
→ 600 K€ - 360 K€ = 240 K€ d'intérêts non déductibles !   

 

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EXEMPLE 2 
PRÊT PAR UNE SOCIÉTÉ DU GROUPE À LA SOCIÉTÉ A

Données :
  • 10 M€ à un taux d'intérêt de 4 %, soit intérêts payés par la société A : 400 K€
  • Capitaux propres société A : 5 M€
  • RCAI retraité : 800 K€
  • Intérêts reçus par la société A: 0  €

Limite de taux : 4 %  → OK Limite de sous-capitalisation :
  • Ratio d'endettement : intérêts x 1,5 x (capitaux propres / endettement intragroupe) = 400 K€ x 1,5 x (5 M€ / 10 M€) = 300 K€
  • Ratio de couverture d'intérêts (RCAI retraité) : 800 K€ x 25 % = 200 K€
  • Intérêts reçus = 0 €

→ 400 K€ - 300 K€ = 100 K€ 

→ < à 150 K€ → Intérêts totalement déductibles !

Règle du "Rabot" sur la charge financière (article 212 bis du CGI)

Depuis 2012, les charges financières nettes (y compris financement bancaire) supportées par une société ne sont pas déductibles fiscalement pour 25 % de leur montant (15 % pour les exercices antérieurs au 01/01/2014).

ðCe mécanisme ne s'applique pas si le montant des charges financières nettes de l'entreprise est inférieur à 3 M€ (ici encore, il s'agit d'un seuil de déclenchement et non d'une franchise).

Règle de non déductibilité des intérêts sur dettes hybrides

Règle applicable au financement intra-groupe (article 212, I. b) du CGI) : certains prêts ont une nature mixte de capitaux propres et / ou de prêts selon la réglementation applicable (à l'emprunteur et au prêteur). Cela résulte notamment de différences d'appréciation entre législations d'Etats différents.

Ainsi, il peut arriver qu'une société française emprunteuse supporte des intérêts (déductibles fiscalement en France), qui soient considérés chez le prêteur, situé généralement à l'étranger, comme un dividende pouvant éventuellement bénéficier d'une exonération fiscale. L'avantage fiscal est alors évident.

Pour éviter ce type de situation, depuis 2013, la société débitrice française doit être capable de démontrer, à la demande de l'Administration fiscale, que les intérêts payés à une entreprise liée sont effectivement imposables au niveau de cette dernière à un taux au moins égal au ¼ de l'IS français (environ 8,5 %).  

ampoule 

La loi de Finances pour 2017 prévoit une baisse progressive du taux de l'IS à 28 %, d'ici 2020.  

Déficits fiscaux - Le Report déficitaire

Lorsqu'une société soumise à l'IS réalise un déficit fiscal au titre d'un exercice, celui-ci peut être reporté sans limitation de durée, sur les résultats des exercices ultérieurs (article 209, I du CGI). 

Cette situation se rencontre assez souvent pour les sociétés immobilières, notamment si les frais d'acquisition ont été déduits immédiatement (cf. ci-avant Frais d'acquisitions).

Depuis 2011, l'imputation du déficit fiscal fait l'objet d'un plafonnement.

Le montant du déficit fiscal déductible au titre d'un exercice est le suivant :

  • 1 M€ ;
  • majoré de 50 % du résultat de l'exercice considéré excédant 1 M€ (60 % pour les exercices antérieurs au 1er janvier 2013). 

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EXEMPLE

Données

  • A l'ouverture de l'exercice N, déficits fiscaux reportables de 3 M€
  • Résultat fiscal de l'exercice N (avant imputation des déficit fiscaux en report) :
    3 M€

Déficit imputable au titre de N : 1 M€ + 50 % X (3 M€ - 1M€) = 2 M€

Résultat fiscal de l'exercice N (après imputation des déficits fiscaux en report) : 1 M€

→ 333 K€ d'IS au titre de N

→Déficits fiscaux restant reportables : 1 M€


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