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Redevance pour création de bureaux (RCB) en IDF ...

Le 23 FEVRIER 2016

RCB en IDF - Opérations de restructuration avec modification des surfaces :
Retour au bon sens ! 

Par un arrêt du 30 décembre 2015, le Conseil d'Etat a considéré qu'"en cas de restructuration non assimilée à une reconstruction de locaux à usage de bureaux, ..., seules sont assujetties à la redevance, les surfaces utiles de plancher à usage de bureaux qui excèdent celles dont était pourvu l'immeuble avant sa restructuration".


Rappel
 
La Redevance pour création de bureaux, de locaux commerciaux et de locaux de stockage a été réformée par la loi de finances rectificative pour 2015. Cette réforme modifie de manière substancielle les taux applicables aux différentes circonscriptions qui sont également redéfinies. Néanmoins, le champ d'application de la redevance n'est pas modifié. La refonte de la redevance n'est donc pas de nature à impacter la portée de l'arrêt du Conseil d'Etat, rendu sous l'empire des règles applicables antérieurement.

◊Cette décision, portant sur le champ d'application de la redevance en cas d'opérations de travaux réalisées sur un immeuble existant, constitue une évolution favorable aux redevables !

Afin d'en appréhender la portée, il convient d'en préciser le contexte.

Le contexte 

Une SCI a effectué des travaux portant un immeuble construit en 1970 et agrandi en 1991, sa surface utile s'élevait à 10 861 m2 sur une SHON totale de 14 656 m2. L'immeuble avait donné lieu au paiement de la redevance pour la surface de 10 861 m2.

De nouveaux travaux, réalisés à compter de 2009, ont eu pour conséquence de réduire la surface utile de 505 m2, soit 10 356 m2 après travaux. Cependant, en raison des réaménagements entraînés par l'opération 1 491 m2 de surface utile de bureaux ont été créés tandis que près de 2 000 m2 ont été supprimés, (soit la réduction nette de 505 m2).

Par une décision du 18 mai 2011, les services de l'urbanisme ont fixé le montant de la redevance due par la SCI à 363 804 Euros (sur la base des 1 491 m2 créés sans considération des surfaces supprimées). La SCI, considérant qu'aucun montant de redevance n'était dû, compte tenu de la réduction de la surface utile nette passible de ladite redevance, a contesté l'imposition. Sa demande a été rejetée par le Tribunal Administratif.

La Décision du Conseil d'Etat  

La SCI porte l'affaire devant le Conseil d'Etat qui fait droit à sa demande d'annulation du jugement et renvoie l'affaire à nouveau devant le Tribunal Administratif. 

Celui-ci suit la position préconisée par le Rapporteur Public qui énonçait, dans ses Conclusions,  que "le jugement [du Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise] doit être censuré pour avoir refusé de rechercher si la restructuration de l'ensemble immobilier avant conduit à un accroissement net des surfaces affectées à cet usage en son sein".

Dans ce contexte, le Conseil d'Etat pose plusieurs principes quant à l'application de la redevance pour création de bureaux en Ile-de-France

  • "La restructuration de locaux à usage de bureaux au sein d'un même immeuble ne peut être assimilée à une construction de tels locaux que si elle conduit à en augmenter la surface utile de plancher totale" ; et qu'ainsi

  • "seules sont assujetties à la redevance les surfaces utiles de plancher à usage de bureaux qui excèdent celles dont était pourvu l'immeuble avant sa restructuration".

◊Les surfaces à usage de bureaux créées dans le cadre d'une opération de travaux ne peuvent être de fait être assujetties à la redevance pour création de bureaux "sans rechercher si celle-ci [l'opération] avait conduit à un accroissement net des surfaces utiles affectées à cet usage au sein de cet immeuble".

Reprenant la notion d'"accroissement net" énoncée dans les conclusions du Rapporteur Public, le Conseil d'Etat se positionne en faveur d'une analyse globale des surfaces de l'immeuble. 

Quels enseignements en tirer ?  

  • En cas de création / démolition de surface dans un immeuble existant, seule la création nette de surface peut faire l'objet d'une taxation

  • Cet arrêt ne vise pas les opérations de démolition / reconstruction, cependant celles-ci bénéficient d'une exonération de plein droit (article L 520-7 du Code de l'Urbanisme)

  • Reste en suspens :
  • La notion "d'immeuble" prise en compte pour le calcul de la surface nette, notamment en cas d'ensemble immobilier complexe.

  • La surface de bureaux de référence : l'arrêt se réfère à la surface dont était pourvu l'immeuble avant les travaux.

Cependant au cas d'espèce, il y avait concordance entre la surface de bureaux avant travaux et celle ayant déjà fait l'objet du paiement de la redevance. Or, il existe fréquemment un différentiel ; la surface ayant été préalablement soumise à redevance, étant inférieure à la surface réelle.

Dans ce cas, il ne semble pas rare que l'Administration fiscale se réfère à la surface antérieurement taxée. De fait il en résulte une remise en cause de la prescription éventuellement acquise au regard de la redevance pour des opérations antérieures. ◊Cette question reste ouverte ! 

Quelle(s) action(s) mettre en oeuvre ? 

  • Pour les nouvelles opérations → appliquer cette nouvelle jurisprudence et ne supporter que la redevance aux créations nettes de surface (avec les incertitudes résiduelles : notion "d'ensemble immobilier", surface préexistante, ...),

  • Pour les opérations déjà réalisées ou celles ayant déjà donné lieu à l'emission d'un Avis de Mise en Recouvrement, si le délai de réclamation est encore ouvert, → procéder à une Réclamation Contentieuse afin d'obtenir l'exédent versé.