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Imputation des déficits fonciers...

Le 25 NOVEMBRE 2016

Imputation des déficits fonciers : prérogative de l'usufruitier ou du nu-propriétaire ?  

L'année 2016 aura apporté plusieurs précisions concernant l'utilisation du mécanisme de démembrement sur les parts d'une SCI

Plus particulièrement, l'arrêt de la Cour Administrative d'Appel ("CAA") de Bordeaux du 15 mars 2016* encadre l'imputation des déficits fonciers (usufruitier ou nu-propriétaire) en présence d'une SCI démembrée.   

◊ Les faits :

  • deux époux avaient constitué avec leurs enfants une SCI ;
  • chacun d’eux détenait des parts de la SCI en pleine propriété ainsi que des parts en usufruit, les enfants en détenant la nue-propriété ;
  • les époux avaient imputé sur leurs revenus fonciers, la quote-part de déficits de la SCI afférents aux parts dont ils détenaient l’usufruit.  

 

◊ Le redressement :

L’Administration Fiscale a remis en cause cette imputation, considérant que seul le nu-propriétaire des parts pouvait utiliser les déficits fonciers dégagés par la SCI. 

 

◊ La solution :

Contrairement au Tribunal Administratif, la CAA juge que seul le nu-propriétaire peut imputer les déficits générés par la SCI. Cette solution est fondée sur l’analyse stricte de l’article 8 du CGI qui prévoit que « en cas de démembrement de la propriété de tout ou partie des parts sociales, l'usufruitier est soumis à l'impôt sur le revenu pour la quote-part correspondant aux droits dans les bénéfices que lui confère sa qualité d'usufruitier. Le nu-propriétaire n'est pas soumis à l'impôt sur le revenu à raison du résultat imposé au nom de l'usufruitier ». 

 

♦ Ce qu'il faut en retenir :

Cette décision n’émane pas du Conseil d’Etat, elle pourra donc être invalidée dans le futur, cependant en l’état : 

La position de la CAA est défavorable à l’usufruitier, qui, imposé à l’IR au titre de la quote-part de bénéfice que sa qualité d’usufruitier lui confère dans la SCI, ne peut pour autant déduire les déficits issus de cette même société. 

Elle est source d’insécurité car la pratique est généralement d’attribuer les déficits ou les bénéfices à l’usufruitier. 

Néanmoins, selon la CAA l’article 8 du CGI ne s’appliquera qu’en l’absence d’aménagements entre nu-propriétaire et usufruitier ! 

En effet, la CAA énonce que « l’usufruitier n’est en principe imposé qu’à raison de la quote-part résultant de ses droits d’usufruitier dans les bénéfices réalisés par la société et qu’il ne peut donc pas, sauf s’il en est convenu autrement avec le nu-propriétaire, déduire les déficits engendrés par l’activité de la société ». 

Pour éviter toute mauvaise surprise, on ne peut que conseiller aux associés de SCI démembrées de vérifier les statuts de la SCI et au besoin de prévoir expressément le sort des déficits au regard du démembrement ! 

*. CAA de Bordeaux n°14BX01701 du 15 mars 2016.