ACTUALITÉS

Tour d'horizon actu 2016

Le 16 JANVIER 2017

Tour d'horizon de l'année 2016 en matière de fiscalité immobilière   

L’année 2016 a apporté bon nombre d’actualités en matière de fiscalité immobilière.    

Il nous semblait donc opportun de revenir sur certaines de ces « nouveautés 2016 ». Ainsi, la présente "Newsletter" constitue un complément, mais aussi une synthèse, des différents articles que nous avons publiés au cours de cette année. 

Elle se focalise sur la fiscalié immobilière ; toutefois, d'autres actualités sont susceptibles d'avoir un impact sur l'industrie immobilière (par exemple dans le cadre de la loi de Finances pour 2017, baisse progressive du taux de l'IS à 28 %, d'ici 2020). 

SOMMAIRE

International : modifications conventionnelles et mise en œuvre du projet BEPS, où en est-on ?
♦ Avenant à la Convention franco-luxembourgeoise
♦ de la mise en œuvre des mesures BEPS : une convention multilatérale signée !
♦ Taxe de 3 % : la fin de la distinction entre détention juridique et détention économique ?

Remise en cause de la jurisprudence Quemener : quelles sont les conséquences pratiques de l’arrêt Lupa ? 

Actualités des redressements en matière de TVA : quels sont les angles d’attaque de l’Administration fiscale ?
♦ Opérations marchands de biens sur immeubles professionnels loués en TVA : une question de timing !
♦ Application de l’article 257 bis du CGI : le contribuable avait-il la volonté de conserver l’immeuble ? 
♦ TVA sur la marge

Garantie locative : TVA or not TVA ?  

Répartition terrain / constructions : un enjeu à risque ! 

Mise en œuvre de la réforme de la Redevance pour Création de Bureaux (RCB) et positions jurisprudentielles : où en est-on ? 

Engagement de revendre : l'acquéreur n’est pas soumis à la taxe additionnelle aux droits d’enregistrement de 0,6 % (applicable en Ile-de-France) 

Démembrement de propriété : la prudence est de mise ! 
♦ Qui de l’usufruitier ou du nu-propriétaire peut imputer les déficits fonciers provenant d’une SCI ? 
♦ Cession de l’usufruit temporaire des titres d’une SCI à une société soumise à l’IS : attention à l’abus de droit  

   

International : modifications conventionnelles et mise en œuvre du projet BEPS, où en est-on ?

◊ Avenant à la Convention franco-luxembourgeoise

L’Avenant à la Convention franco-luxembourgeoise s'applique effectivement au 1er janvier 2017. A compter de cette date, les plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière française seront imposables en France, notamment à un prélèvement spécifique de 33,1/3 % (article 244 bis A du Code Général des impôts, ci-après « CGI »).

Le schéma visé par l’Avenant est celui de la cession des parts d’une société à prépondérance immobilière française par une société luxembourgeoise :

 

REMARQUES :

♦ La définition de la prépondérance immobilière au sein de la Convention diffère de la définition de droit interne en matière de plus-values.

  Définition de l’article 3 de la Convention France/Luxembourg : « les gains provenant de l’aliénation d’actions, parts ou droits dans une société, une fiducie ou tout autre institution ou entité, dont l’actif ou les bien sont   constitués pour plus de 50% de leur valeur ou tirent plus de 50 % de leur valeur - directement ou indirectement par l’interposition d’une ou plusieurs autres sociétés, fiducies, institutions ou entités – de biens immobiliers     situés dans un Etat contractant ou de droits portant sur de tels biens ne sont imposables que dans cet Etat. Pour l’application de cette disposition, ne sont pas pris en considération les biens immobiliers affectés par une  telle société à sa propre activité d’entreprise. Les dispositions de l’alinéa qui précède s’appliquent également à l’aliénation par une entreprise desdites actions, parts ou autres droits ».

♦ La modification des conventions fiscales internationales tend à systématiser l’assimilation des titres de société à prépondérance immobilière aux immeubles afin de permettre l’imposition des plus-values sur titres dans l’Etat de situation des immeubles.

♦ Certaines conventions font encore exception (i.e. droit d’imposer attribué à l’Etat autre que la France) : Belgique, Pays-Bas, Irlande (Mais, possibles négociations en cours … !).

 

◊ Matérialisation de la mise en oeuvre des mesures BEPS : une convention multilatérale signée !   

Une centaine de juridictions ont participé, le 24 novembre 2016, aux négociations relatives à la signature de la Convention multilatérale destinée à la mise en œuvre des mesures du projet « Base Erosion and Profit Shifting » (« BEPS »).

La Convention multilatérale rend possible la modification de 2 000 conventions fiscales à l’échelle mondiale par le biais de la transposition directe de 4 Actions BEPS :   

La Convention est ouverte à signature à compter du 31 décembre 2016. Elle peut être approuvée, acceptée ou ratifiée, en vertu de son article 27.

Les règles prévues en matière d’entrée en vigueur sont les suivantes :

  • concernant les impôts prélevés à la source : les dispositions de la Convention entreront en vigueur au 1er jour de l’année civile qui suit la dernière des dates à laquelle la Convention entre en vigueur dans chacun des deux Etats contractants ;
  • concernant les autres impôts : les dispositions de la Convention s’appliqueront aux impôts perçus à l’expiration ou après l’expiration d’une période de 6 mois (ou période plus courte si commun accord) à compter de la dernière des dates à laquelle la Convention entre en vigueur dans chacun des deux Etats contractants.

Plus de précisions sur l’Action 6 relative à la lutte contre le Treaty Shopping :

Première mesure – Rappeler l’objectif des conventions fiscales :

  • L’article 6 de la Convention prévoit l’insertion dans toute convention type OCDE d’un préambule ;

  • Ce préambule est ainsi rédigé « Entendant éliminer la double imposition à l’égard d’impôts visés par la présente Convention, et ce, sans créer de possibilités de non-imposition ou d’imposition réduite via des pratiques d’évasion ou de fraude fiscale/évitement fiscal (résultant notamment de la mise en place de stratégie de chalandage fiscal destinées à obtenir des allégements prévus dans la présente convention au bénéfice indirect des résidents de juridiction tierces) […] ». 

Seconde mesure – 3 options pour prévenir l’abus de conventions fiscales :

 

REMARQUES :

♦ L’Administration fiscale est particulièrement attentive aux problématiques de substance (analyse matérielle de la notion de résidence).
♦ La mise en place de ces mesures devrait aboutir à permettre à l’Administration fiscale  de contourner les critères matériels en adoptant une analyse fonctionnelle (quel est le but de l’implantation dans tel ou tel Etat ?).
♦ La mise en oeuvre de ces nouveaux dispositifs va entraîner plusieurs années d'incertitude fiscale qui conduiront certainement les investisseurs à faire preuve de prudence dans leur structuration d'investissement.
♦ Compte-tenu de ces mesures, ainsi que des renégociations de nombreuses conventions fiscales (Luxembourg et Allemagne notamment), certains investisseurs pourraient être conduits à privilégier des régimes dérogatoires de droit interne (OPCI, notamment).

  

◊ Taxe de 3 % : la fin de la distinction entre détention juridique et détention économique ?   

La chambre commerciale de la Cour de Cassation s’est prononcée, le 18 octobre 20161, sur la nature des informations pouvant être communiquée par une société afin de justifier de l’identité de ses actionnaires.

Ella a alors considéré qu’une société qui déclare le bénéficiaire économique de ses titres, et non les actionnaires au sens juridique, satisfait à son obligation de déclaration et peut bénéficier de l’exonération de taxe de 3 %. 

Le schéma de la présente affaire était le suivant : 

 

 Cette décision est intervenue quelques jours seulement après la mise à jour du BOFIP par l’Administration fiscale2, qui a précisé les documents permettant de justifier de l’identité des actionnaires. Elle constitue ainsi un faisceau d’indices supplémentaire afin d’apprécier les éléments pertinents pour l’identification des actionnaires, mais pose également quelques interrogations :

  • l’assimilation du bénéficiaire économique au détenteur juridique pourrait conduire à devoir systématiquement indiquer le détenteur économique ;

  • a fortiori, quand seul le détenteur juridique est déclaré, l’Administration fiscale pourrait considérer que cette personne n’est pas celle qui « détient » ou « possède » les titres au sens des dispositions applicables en matière de taxe de 3 %.

>Pour plus de précisions concernant les faits de l’arrêt, la décision de la Cour de Cassation ainsi que sa portée, voir  Actu du 27 décembre 2016  . 

 

Remise en cause de la Jurisprudence Quemener : quelles sont les conséquences pratiques de l'arrêt Lupa ? 

Lors de sa publication, nous avions d’ores et déjà commenté l’arrêt Lupa dans une Actu du 26 juillet 2016.

Nous évoquions, à ce stade, les impacts dommageables que cet arrêt pourrait avoir sur les opérations immobilières à venir, tout en gardant à l’esprit que le cas d'espèce était très particulier puisqu’il mêlait :

  • l’utilisation de la convention franco-luxembourgeoise ;

  • la jurisprudence Quemener ;

  • une absence de cession économique du bien sous-jacent ;

  • l’abus de droit, qui avait d’abord été évoqué devant les juges du fond. 

JURISPRUDENCE QUEMENER ET ARRÊT LUPA : QUELQUES RAPPELS …

♦ Le mécanisme Quemener :



Le calcul de la plus-value de cession de la SCI par la SAS, sur la base des données comptables de cette dernière, serait le suivant :
→Plus ou moins-value comptable : 1025 -1000 = 25

Le mécanisme Quemener vise à neutraliser cette plus-value en considérant que les 25 n’ont pas été effectivement distribués (au sens juridique) mais ont été imposés au niveau de l’associé (car la SCI est transparente et que l’associé est imposé, à hauteur de sa quote-part (QP), sur les bénéfices réalisés par la SCI et qui lui sont transmis fiscalement à la clôture de l’exercice de la SCI). 

→Sur ce fondement, la plus-value fiscale est la suivante :
Plus ou moins-value fiscale : Plus-value comptable – QP de profits déjà imposés au niveau de l’associé sans lui avoir été distribués = 25 – 25 = 0

L’application du correctif Quemener encadré par l’arrêt Lupa : 
Dans cette affaire, le Conseil d’Etat considère que la jurisprudence Quemener ne peut être appliquée qu’en cas de double imposition effective au niveau des associés de la SCI en cause.
Il résulte d’une application stricte de la jurisprudence Lupa que le mécanisme Quemener ne permet pas :
 → d’éviter l’imposition au niveau d’un contribuable d’un profit déjà imposé chez un autre contribuable (double imposition économique) ;
 → de purger sans coût fiscal une plus-value latente ne correspondant pourtant pas à un profit économique de l’acquéreur.

→Quelques mois plus tard, où en est-on ?

◊ La Doctrine Administrative n’a pas été modifiée !

La Doctrine Administrative contient notamment un rescrit3 relatif aux modalités de calcul de la plus ou moins-value fiscale dégagée du fait de la dissolution sans liquidation d’une SCI. La question était de savoir si cette plus ou moins-value devait être calculée en majorant le prix de revient fiscal des titres de cette société du montant du profit de réévaluation intervenant juste avant la dissolution.

La réponse était alors positive et on aurait pu penser qu’à la suite de l’arrêt Lupa, la Doctrine Administrative serait immédiatement modifiée, ce qui n’a pas été le cas !

A cet égard, la portée de cet arrêt est incertaine mais l’application de la jurisprudence Quemener n’en demeure pas moins risquée.

◊ Application résiduelle de la jurisprudence Quemener

Dans certains cas particuliers, la jurisprudence Quemener reste applicable, notamment en cas de réévaluation libre des actifs par la société cédée, préalablement à la cession de ses titres. L’intérêt de procéder ainsi ne couvre cependant pas toutes les hypothèses (→ intérêt si le niveau de latence fiscale sur l’immeuble au niveau de la société cédée est proche du niveau de latence fiscale chez l’associé cédant sur les titres de la société cédée ; i.e. Cédant n’ayant pas acquis cette même société avec une latence fiscale « historique »).

◊ Quelles solutions alternatives à la jurisprudence Quemener ?

Dans la plupart des cas, des solutions alternatives existent (notamment restructurations impliquant des distributions).

Toutefois, elles méritent d’être ajustées au cas par cas, notamment pour éviter des critiques au regard de l’abus de droit.

>Pour plus de précisions sur le contexte et les faits ayant donné lieu à l’arrêt Lupa, voir  Actu du 26 juillet 2016 .

 

Actualités des redressements en matière de TVA : quels sont les angles d'attaque de l'Administration fiscale ? 

Après les franchises de loyers, les redressements en matière de TVA semblent désormais s’orienter vers :

  • la déduction de la TVA d’acquisition par un marchand de biens ayant acquis un immeuble achevé depuis plus de 5 ans ;

  • le champ d’application de l’article 257 bis du CGI ; et

  • la TVA sur la marge.

FRANCHISES DE LOYERS : QUELQUES RAPPELS…

Une franchise de loyer devrait normalement être analysée comme une réduction de loyer (justifiée par l’équilibre général du bail conclu). De ce fait, en tant qu’élément de détermination du prix, elle ne devrait pas être soumise en tant que telle à TVA.

Illustration :
♦ loyer sans franchise de 100 → TVA de 20
♦ franchise de 20
D’où, un loyer « net » de 80 → TVA de 16

De nombreux redressements ont cependant été effectués sur ce point, l’Administration fiscale considérant qu’une franchise de loyer était en réalité un flux croisé de prestations de services entre le preneur et le bailleur et devait, à cet égard, être soumise à TVA.

◊ Opérations marchands de biens sur immeubles professionnels loués en TVA : une question de timing !

Sont concernées les opérations d’acquisition d’un immeuble ancien (i.e. achevé depuis plus de 5 ans) par un marchand de biens (MDB) qui inscrit l’immeuble en stock. Quand bien même l’immeuble serait loué en TVA par l’acquéreur dans l’attente de sa revente, l’Administration fiscale considère que la TVA ayant grevé l’acquisition ne peut être déduite que lors de la revente, qui constitue la naissance du droit à déduction de cette dernière (moment où l’option pour la TVA sur la revente est effectivement exercée).

La position de l'Administration fiscale peut être schématisée de la manière suivante :

  • Position de l’Administration fiscale : la TVA acquittée en N pour l’acquisition de l’immeuble (TVA sur prix d’acquisition et TVA sur frais d’acquisition) ne sera déductible qu’en N+4.
  • Position qui devrait résulter du principe de neutralité de la TVA : la déduction de la TVA d’acquisition de l’immeuble devrait être immédiate dès lors que l’immeuble est utilisé de façon continue pour des activités soumises à TVA (immeuble loué en TVA dans l’attente de sa revente). Un reversement, total ou partiel, de cette TVA serait ultérieurement exigé, en cas de modification dans l’utilisation de l’immeuble (par exemple, revente sans option pour la TVA).

 

Nous avions préalablement évoqué cette problématique de « portage de TVA » dans une newsletter le 5 octobre 2015 .

Depuis cette publication, le Tribunal Administratif de Paris s’est prononcé sur cette question dans un jugement du 28 janvier 20164.

Dans ce jugement, le Tribunal s’est rangé à la position de l’Administration et donc en faveur du refus de remboursement de la TVA grevant l’acquisition d’un immeuble ancien inscrit en stock, même si ce dernier était loué en TVA, en énonçant notamment que « dès lors que la société a acquis l’immeuble le 30 juin 2014 dans l’intention de procéder à sa revente dans un délai inférieur à cinq ans, elle ne peut sérieusement soutenir que la taxe sur la valeur ajoutée grevant son prix serait déductible à raison de la mise en location de l’immeuble, dans l’attente de sa revente ». 

Un appel a été formé contre cette décision et la Cour Administrative d’Appel de Paris pourrait donc adopter une position différente !

>Pour plus de précisions sur la problématique de « portage de TVA », voir  Actu du 5 octobre 2015 .


◊ Application de l’article 257 bis du CGI : le contribuable avait-il la volonté de conserver l’immeuble ?

Dans certains cas, l’Administration fiscale tente de remettre en cause l’inscription d’un immeuble en immobilisation en considérant, a posteriori (l’immeuble ayant été vendu), que l’intention du contribuable n’était pas la détention à long terme de l’immeuble.

L’article 257 bis du CGI, permettant d’éviter l’application de la TVA lorsque la cession en cause constitue la transmission d’une universalité de patrimoine, ne peut donc, selon l’Administration fiscale, être appliqué puisqu’il s’agit en réalité d’une cession d’un élément de stock.

La portée d’une telle remise en cause est la suivante :

  • si l’immeuble est un immeuble neuf au regard de la TVA, la vente aurait dû être soumise à TVA sur le prix total du bien ;
  • si l’immeuble est un immeuble achevé depuis plus de 5 ans, la vente aurait dû entraîner une régularisation de la TVA d’amont par le vendeur (sauf à ce que ce dernier revendique une option, subsidiaire, pour l’application de la TVA à la vente).

Dans une telle situation, comment procéder ?

Si possible, la situation méritera d’être sécurisée en amont (l’application ou non de la TVA ne constituant pas forcément un enjeu véritable pour les parties, notamment si l’immeuble en cause est loué en TVA), par exemple en sollicitant un rescrit auprès de l’Administration fiscale sur le régime à appliquer à la vente.

Si la difficulté n’a pas pu être anticipée, il devrait a minima être possible de refacturer le rappel de TVA en principal à l’acquéreur, qui pourra déduire cette TVA et en obtenir le remboursement. La mise en œuvre d’un tel procédé permettrait de limiter l’enjeu de ces redressements au montant des intérêts de retard.   

◊ TVA sur la marge

TVA SUR LA MARGE : RAPPELS DES RÈGLES D’APPLICATION...

La TVA est normalement due sur le prix total, sauf :
→lorsque la vente porte sur un terrain à bâtir ou un immeuble ancien, et que
→l’acquisition de ce bien par le vendeur ne lui avait pas ouvert droit à déduction de TVA. 

La marge sur laquelle la TVA est appliquée, « en dedans » ou « en dehors » selon les cas, est calculée de la manière suivante : Prix de cession – Prix d’acquisition

Dans des réponses du 30 août 2016 et du 20 septembre 20165, le Ministre de l’Economie et des Finances et le Ministre des Finances et des Comptes publics ont précisé que l’application du régime de TVA sur marge supposait une identité de qualification et de surface entre le bien acheté et le bien vendu.

Aux termes de l’une de ces réponses, cette exigence résulterait d’une modification du BOFIP en date du 2 mars 2016 (ndlr : la mise à jour du BOFIP au 2 mars 2016 n’inclut pas une telle modification, la référence au critère de surface étant antérieure et sous forme de remarque afférente aux acquisitions intervenues avant le 11 mars 2010, i.e. avant la réforme de la TVA immobilière).

Exemple :  

Dans une telle situation, suivant la réponse ministérielle, la TVA est due sur le prix total puisque il n’y a pas d’identité physique entre les lots revendus et le terrain acquis.

Si l’acquéreur est un particulier, la TVA sera calculée « en dedans ».  

 

Garantie locative : TVA or not TVA ?

Dans un arrêt du 28 septembre 20166, le Conseil d’Etat a réaffirmé que la garantie locative octroyée par le vendeur constituait, par principe, une réduction de prix et non la contrepartie d’une prestation de service (l’existence d’un lien entre un service rendu et une contrepartie reçue ayant été insuffisamment caractérisée en l’espèce, la décision des juges du fond est cassée et l’affaire est renvoyée devant la Cour d’Appel).

◊ Les faits 

En l’espèce, une société proposait aux acquéreurs une garantie de « vacuité » au titre de laquelle elle s’engageait  à verser à ces derniers, dans le cas où ils ne trouveraient pas immédiatement un locataire (et pour une durée maximale de 6 mois) un montant correspondant au revenu qu’ils auraient reçu si le bien avait été effectivement loué.

L’octroi de la garantie locative était lié à l’obligation pour l’acquéreur de conclure une convention de gestion locative avec un gestionnaire agréé par le vendeur.

A la suite d’une vérification de comptabilité, l'Administration fiscale a considéré que ces garanties ne constituaient pas des réductions de prix, mais la contrepartie d’une prestation de service rendue à la société par les acquéreurs (i.e choix de recourir à un gestionnaire agréé).

Le Tribunal Administratif, puis la Cour Administrative d’Appel de Versailles (« CAA ») avaient suivi la position de l’Administration.

◊ Décision du Conseil d’Etat 

Le Conseil d’Etat sanctionne l’arrêt rendu par la CAA et énonce que « la cour, en jugeant que les sommes versées en exécution d’une telle garantie constituaient, en l’espèce, la rémunération d’une prestation de service rendues par l’acquéreur au vendeur, sans rechercher si le choix imposé à l’acquéreur de faire appel à un gestionnaire agréé par le vendeur bénéficiait directement à celui-ci, a insuffisamment caractérisé l’existence d’un lien direct entre le service rendu et la contrepartie reçue, et par suite, l’existence d’une prestation de service. Elle a ainsi entaché son arrêt d’erreur de droit ».

◊ En pratique …

La soumission ou non de la garantie locative à la TVA peut représenter un enjeu important dans le cadre d’une acquisition, notamment pour l’acquéreur :

  • en effet, pour de nombreux acquéreurs, la garantie locative doit avoir la nature d’un revenu afin qu’elle soit prise en compte dans le calcul du rendement de l’investissement qu’ils réalisent (qualification contractuelle d’indemnité) ;
  • si la garantie n’est pas soumise à TVA, alors elle sera représentative, pour l’acquéreur, d’un élément de chiffre d’affaires non soumis à TVA et pourra potentiellement avoir un impact sur le coefficient de déduction de la TVA ayant grevé l’acquisition. 

 

Répartition terrain / constructions : un enjeu à risque ! 

 La question de la détermination du pourcentage de répartition entre terrain et constructions a fait l’objet d’une newsletter en date du 21 décembre 2016, suite aux arrêts rendus par le Conseil d’Etat le 15 février 20167.

Ces arrêts sont particulièrement intéressants puisque, pour la première fois, le Conseil d’Etat pose différentes méthodes de calcul de cette répartition et en détermine la hiérarchie.   

MÉTHODES DE VENTILATION HIÉRARCHISÉES : EN BREF...

Les juges du Conseil d’Etat ont fixé 3 méthodes de ventilation :
  1/ 1ère méthode : détermination de la valeur du terrain par référence à des transactions réalisées à des dates proches de celle de l’entrée de l’immeuble au bilan de l’entreprise et portant sur des terrains nus situés dans la   même zone géographique ;
  2/ 2ème méthode : à défaut, détermination de la valeur de la construction à partir de son coût de reconstruction à la date de l’entrée de l’immeuble au bilan de l’entreprise avec prise en compte de sa vétusté et de son état   d’entretien ;
  3/ 3ème méthode : en cas d’impossibilité de retenir l’un des deux méthodes précédentes, détermination de la ventilation du coût entre terrain et constructions à partir des données issues du bilan d’autres entreprises ayant   acquis à des dates proches des immeubles comparables en termes de localisation et de type de construction.

En pratique, la première méthode ne pourra être mise en œuvre que dans des circonstances très restreintes (existence de comparables). La seconde méthode sera donc la plus largement utilisée mais cette dernière, ne prenant pas en considération les conditions locatives du bien, conduit à majorer la valeur du terrain par rapport à celle des constructions. Cela aboutira systématiquement à réduire par la suite le montant des amortissements déductibles.

Les investisseurs ont donc intérêt à se prémunir autant que possible, notamment en faisant réaliser des expertises lors des acquisitions, proposant une ventilation terrain / constructions.

A noter que l’AFREXIM a rendu récemment un rapport reprenant ces différentes méthodes !

 >Pour plus de précisions sur les arrêts du Conseil d’Etat du 15 février 2016 ainsi que leur portée pratique, voir  Actu du 21 décembre 2016 .  

 

Mise en oeuvre de la réforme de la Redevance pour Création de Bureaux (RCB) et positions jurisprudentielles : où en est-on ? 

RÉFORME DE LA RCB : LES PRINCIPAUX EFFETS...

1/ Changement de dénomination de la RCB : il s’agit désormais d’une taxe (même si, en pratique, le terme « RCB » restera sans doute couramment utilisé).

2/ Son champ d’application n’a pas été modifié mais sa tarification a été profondément remaniée. De nouveaux zonages et de nouveaux tarifs pour les bureaux ont été créés avec un dispositif de lissage dans le cas d’un changement de circonscription du fait de la réforme. 

3/ Les tarifs :


4/ Un plafonnement de la taxe est institué, il est de 30 % de la part du coût de l’opération imputable à l’acquisition et à l’aménagement de la surface de construction (au sens de l’article L 331-10 du Code de l’Urbanisme). 

5/ Le délai du droit de reprise de l’Administration fiscale court jusqu’au 31 décembre de la 6ème année suivant celle du fait générateur. 

6/ La réforme est entrée en vigueur au 1er janvier 2016 s’agissant des demandes de PC ou déclarations de travaux ou changement d’usage déposées à compter de cette date.

Un an après la réforme introduite par la Loi de Finances Rectificative pour 20159, qu’en est-il de la taxe pour création de bureaux en Ile-de-France ?

 ♦ un décret devrait être publié prochainement et permettrait d’obtenir quelques précisions sur : 

  • les modalités de calcul du plafond de la redevance ;
  • la date d’exigibilité de la redevance ;
  • le délai pour introduire les réclamations. 

 ♦ concernant le champ d’application de la RCB, le Conseil d’Etat s’est prononcé sur les modalités d’assujettissement à la redevance d’un local ayant fait l’objet d’une restructuration lourde10.  

Il a considéré que « seules sont assujetties à la redevance, les surfaces utiles de plancher à usage de bureaux qui excèdent celles dont était pourvu l’immeuble avant sa restructuration ».

Cela signifie que dans le cas d’une restructuration portant sur un immeuble, seule la création nette de surface est soumise à taxation (ce qui n'est pas la position de l'Administration fiscale jusqu'à maintenant) !

Rendue en matière de RCB, cette position devrait pouvoir être étendue concernant la nouvelle taxe dans la mesure où le champ d’application, suite à la réforme, demeure inchangé.

  >Pour plus de précisions sur cette décision du Conseil d’Etat, voir  Actu du 23 février 2016 .

 

Engagement de revendre : l'acquéreur n'est pas soumis à la taxe additionnelle aux droits d'enregistrement de 0,6 % (applicable en IDF) ! 

Depuis le 1er janvier 2016, une taxe additionnelle aux droits d’enregistrement ou à la taxe de publicité foncière de 0,60 %, perçue au profit de la région Ile-de-France, s’applique à certaines mutations d’immeubles11 (principalement les immeubles à usage professionnel).

La doctrine administrative précise que la taxe ne s’applique pas aux mutations exonérées de droits ou de taxe de publicité foncière12. A la suite d’une demande du CRIDON13, la Direction de la Législation Fiscale (« DLF ») a spécifié que « les assujettis ayant pris un engagement de revendre prévu par l’article 1115 du CGI ne sont pas redevables de la taxe additionnelle prévue à l’article 1599 sexies du même Code »14.

En cas de paiement à tort début 2016, les demandes de restitution peuvent être formulées jusqu’au 31/12/2018 !

 >Pour plus de précisions concernant l’avis rendu par la DLF, voir Actu du 7 juin 2016 .

  

Démembrement de propriété : la prudence est de mise ! 

◊ Qui de l’usufruitier ou du nu-propriétaire peut imputer les déficits fonciers provenant d’une SCI ?

Par un arrêt du 15 mars 201615, la Cour d’Appel Administrative (« CAA ») de Bordeaux a considéré que seul le nu-propriétaire des titres d’une société civile immobilière (« SCI») pouvait imputer les déficits générés par cette dernière sur ses revenus fonciers.

Cette décision fondée sur une analyse stricte de l’article 8 du CGI, conduit à considérer que si l’usufruitier des titres d’une SCI est imposé à l’impôt sur le revenu (« IR ») au titre des bénéfices correspondant à sa quote-part de droits dans la société, il ne peut déduire les déficits provenant de cette même société de ses revenus fonciers. La notion de « bénéfices », au sens de l’article 8 du CGI, doit ainsi être interprétée, stricto sensu, comme ne concernant que les résultats positifs. 

ARTICLE 8 DU CGI : QUELQUES RAPPELS…

Les dispositions de l’article 8 du CGI s’appliquent aux sociétés transparentes/translucides fiscalement (imposition des bénéfices de la société directement au niveau des associés détenteurs des titres).

Cet article prévoit des dispositions spécifiques concernant le démembrement de propriété, il énonce notamment que « en cas de démembrement de propriété de tout ou partie des parts sociales, l’usufruitier est soumis à l’impôt sur le revenu pour la quote-part correspondant aux droits dans les bénéfices que lui confère sa qualité d’usufruitier ».

 La position de la CAA est défavorable à l’usufruitier, elle fait néanmoins l’objet de 2 limites :

  • le Conseil d’Etat pourrait adopter une position inverse ;

  • la CAA rappelle que cette solution n’est applicable que dans le cas où la convention d’usufruit ne prévoirait pas de dispositions à ce sujet. Cela signifie qu’il appartient à l’usufruitier et au nu-propriétaire d’aménager conventionnellement leurs droits au titre de la quote-part qu’ils détiennent mutuellement.

>Pour plus de précisions sur cette décision du Conseil d’Etat, voir Actu du 25 novembre 2016 .

 

◊ Cession de l’usufruit temporaire des titres d’une SCI à une société soumise à l’IS : attention à l’abus de droit !

Cette question a fait l’objet de deux avis du comité de l’abus de droit :

un avis n°2014-33 dans lequel le comité considère que l’opération est constitutive d’un abus de droit dans la mesure où il relève que :

  • la société soumise à l’IS, bénéficiaire de l’usufruit temporaire, ne disposait ni d’un compte bancaire, ni de trésorerie ;
  • sa seule activité était la détention temporaire de l’usufruit des titres de la SCI (soumise à l’IR), elle n’avait donc pas de substance économique ;
  • le comité en conclut que le but de l’opération est exclusivement fiscal (imposition des revenus de la SCI à l’IS, les faisant ainsi échapper au barème progressif de l’IR). 

♦un avis n°2016-11 dans lequel le comité adopte une position différente, étroitement liée aux modalités de réalisation de l’opération d’espèce.

Le schéma était le suivant :

 Le comité relève en effet que :

  • les deux SCI disposaient d’un compte bancaire alimenté par les revenus de l’usufruit temporaire ;

  • ces revenus étaient affectés au paiement de l’IS ainsi qu’à la réalisation de placement financiers ;

  • l’une des SCI avait acquis un bien immobilier tandis que l’autre était entrée au capital d’une société tierce.

Dans la mesure où l’opération s’inscrivait dans une logique patrimoniale, le comité considère que le schéma n’est pas constitutif d’un abus de droit.  

Le réinvestissement des sommes permettrait donc d’échapper aux écueils de l’abus de droit !

 >Pour plus de précisions sur les faits et la portée de cet avis du comité de l’abus de droit, voir  Actu du 25 novembre 2016. 

  

De Pierre Appremont 

 

1. Cour de cassation, chambre commerciale, 15-14528, 18 octobre 2016. 

2. BOI-PAT-TPC-20-20-20161005 n°570, mise à jour du 05 octobre 2016.

3. BOI-BIC-PVMV-40-30-20-20140428 n°90.

4. TA Paris 28 janvier 2016 n°1429085, 2è sect. 3e ch., SNC Omega et SAS Financière Lord Byron.

5. Dont Rep AN n°96679 du 20/09/2016.

6. CE n°393229, 10è et 9è chbs réunies, 28/09/2016, "Akerys".

7. CE n°367467 et 380400 du 15/02/2016.

8. JOFR n°0302 du 29 décembre 2016, texte n°81.

9. Loi de Finances Rectificative pour 2015 n°2015-1786 du 29 décembre 2015.

10. CE n°370096, 9è et 10è s-s, 30 décembre 2015, "SCI Aineuil".

11. Taxe additionnelle prévue par l’article 1599 sexies du CGI, institué par la Loi de Finances Rectificative pour 2015 du 29-12-2015.

12. BOI-ENR-DG-60-10-20-20160406 n°110.

13. Centre de Recherches, d’Information et de Documentation Notariales.

14. Rescrit du 24 mai 2016, DLF, Sous-direction D, Bureau D20.

15. CAA Bordeaux, 15 mars 2016, n°14BX01701.