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Exonération de Taxe Sur les Bureaux en IDF...

Le 20 OCTOBRE 2017

Exonération de Taxe Sur les Bureaux en Ile-de-France (TSB) en faveur des locaux spécialement aménagés pour l'exercice d'activités à caractère éducatif : des opportunités contentieuses sont ouvertes !   

Les locaux spécialement aménagés pour l'exercice d'activités à caractère éducatif bénéficient d’une exonération de TSB prévue à l’article 231 ter V-2° du Code général des impôts (« CGI »).

En l’absence de précision du législateur, l’Administration fiscale a seule tracé les contours de la notion de « locaux d’enseignement spécialement aménagés ». Selon elle, seuls les locaux d'enseignement dotés d'aménagements "lourds" rendant toute autre activité impossible, sont visés. De tels aménagement étant rarement nécessaires en pratique, son approche conduit à exclure la grande majorité des salles de cours, d'études... du champ d'application de l'exonération. 

Dans une affaire récente, le Conseil d’Etat vient de remettre en cause l’approche restrictive de l’Administration1. Bienvenue, cette décision semble marquer un revirement de la jurisprudence qui se rangeait jusqu’à présent derrière l’interprétation contestable de l’Administration fiscale.

Enfin, une QPC relative à la conformité de l’article 231 ter-V-2° bis du CGI à la Constitution vient d’être transmise par le Conseil d’Etat au Conseil Constitutionnel2. Ce dernier établit une exonération de TSB applicable aux locaux administratifs des établissements privés sous contrat avec l’Etat au détriment des établissements privés hors contrat. 

Cette actualité jurisprudentielle riche ouvre des opportunités contentieuses pour tous les redevables de la TSB, propriétaires de locaux visés à l’article 231 ter V-2° du CGI (TSB payée en 2015, 2016 et 2017).

Quels sont les locaux d’enseignement exonérés de TSB ?

Le texte

Sont exonérés de TSB par application de l’article 231 ter V-2° du CGI :

« Les locaux et les surfaces de stationnement appartenant aux fondations et aux associations, reconnues d'utilité publique, dans lesquels elles exercent leur activité, ainsi que les locaux spécialement aménagés pour l'archivage administratif et pour l'exercice d'activités de recherche ou à caractère sanitaire, social, éducatif ou culturel ».

Approche restrictive de l’Administration fiscale et des juges

Selon les commentaires administratifs publiés au § 400 du BOI-IF-AUT-50-10, seuls peuvent être considérés comme « spécialement aménagés », les locaux : « dont la conception même n'est adaptée qu'à l'une de ces activités ou, à défaut, qui ont fait l'objet d'aménagements substantiels à cet effet ou sont munis d'un appareillage fixe qui les rendent impropres ou inadaptés à un autre usage ».

Ces conditions sont introuvables dans la lettre de l’article 231 ter V-2° du CGI.

Cette approche conduit de facto à exclure de l'exonération de TSB la grande majorité des salles de cours qui peuvent être affectées à des activités administratives de bureaux sans subir de transformation profonde. 

Le raisonnement de l'Administration fiscale était, jusqu'à très récemment, globalement suivi par les juridictions administratives du fond ainsi que par le Conseil d'Etat3

Remise en cause de l’approche restrictive

Les salles de cours doivent pouvoir bénéficier de l’exonération de TSB sans qu’il y ait lieu de rechercher le caractère « substantiel » des aménagements dont elles jouissent ou l’existence d’ « appareillage fixe » dont elles disposeraient. Plus généralement, l’Administration fiscale ne saurait invoquer sa doctrine pour écarter l’exonération de TSB aux locaux qui ne seraient pas adaptés, de par leur conception même, à l’exercice d’une activité éducative.  

C’est en ce sens que s’est prononcé le Conseil d’Etat dans sa décision du 11 octobre 2017 :

« la cour a relevé que les locaux pour lesquels la requérante sollicitait l’application de l’exonération prévue au 2° du V de l’article 231 ter du code général des impôts en faveur des locaux spécialement aménagés pour l’exercice d’activités à caractère éducatif présentaient un caractère modulable et n’étaient donc pas exclusivement adaptés, de par leur conception même, à cet exercice, puis en a déduit qu’ils ne pouvaient bénéficier de cette exonération. Il résulte de ce qui a été dit au point 2 qu’en jugeant ainsi, la cour a subordonné le bénéfice de l’exonération en litige à une condition non prévue par l’article 231 ter du code général des impôts et, ainsi, commis une erreur de droit. Par suite, et sans qu’il soit besoin de statuer sur les autres moyens du pourvoi, la requérante est fondée à demander l’annulation de l’arrêt qu’elle attaque ».

A noter qu’en l’espèce, les locaux sont exclusivement dédiés à une activité d’enseignement depuis plus de 10 ans.

Bien que les commentaires administratifs n’aient pas été annulés par cette décision, ils semblent être remis en cause. Il reste toutefois à savoir quelle sera la nouvelle grille d’appréciation des aménagements que les juridictions du fond retiendront.

Une application cohérente de la décision du Conseil d’Etat et du texte, qui vise simplement les « locaux spécialement aménagés », commande selon nous d’appliquer l’exonération de TSB aux locaux pourvus de « simples » équipements mobiliers (tableaux muraux, estrades, paillasses de laboratoire, tables et chaises de travail…) et dès lors, à la grande majorité des salles de cours. Espérons que les juges du fonds retiennent également une interprétation large de cette condition. Sur le terrain probatoire, les contribuables diligents sont invités à faire dresser des constats d’huissier détaillant, pièce par pièce, les aménagements dont disposent leurs locaux.

Autres fondements d’exonération

Les propriétaires de locaux affectés à des activités à caractère éducatif peuvent, dans certains cas, invoquer le bénéfice de l’exonération de TSB prévue à l’article 231 ter V- 3° du CGI et applicable aux locaux commerciaux dont la surface totale est inférieure à 2500 m2.

En matière de TSB, les locaux commerciaux s’entendent notamment de ceux au sein desquels est exercée une activité de prestation de services commerciale et auxquels le public a normalement accès. Si le tribunal administratif de Paris a précisé dans un jugement du 15 janvier 2015 qu’une activité d’enseignement ne peut pas être regardée comme une activité commerciale au sens de l’article 231 ter V- 3° du CGI, il a également jugé le 22 septembre 2015 que des locaux occupés par une société qui y reçoit du public à qui elle dispense des formations, doivent être considérés comme des locaux commerciaux et, le cas échéant, exonérés de TSB si leur surface totale est inférieure à 2500 m2. En apparence contradictoire, nous comprenons que ces 2 décisions opèrent en fait une distinction entre les établissements d’enseignement (activité non commerciale au sens de l’article 231 ter V- 3° du CGI) et les établissements de formation professionnelle continue (activité commerciale au sens de l’article 231 ter V- 3° du CGI). 

En conséquence, les locaux des établissements proposant notamment des séminaires courts, des formations sur-mesure, ainsi que des cycles certifiant aux professionnels et entreprises doivent pouvoir bénéficier de l’exonération prévue à l’article 231 ter V- 3° du CGI dès lors que leur surface totale est inférieure à 2500 m2.

Qu’attendre de la QPC transmise au Conseil Constitutionnel ?

Aux termes de l’article 231 ter-V-2° bis du CGI, les locaux administratifs des établissements publics d'enseignement du premier et du second degré et des établissements privés sous contrat avec l'Etat au titre des articles L. 442-5 et L. 442-12 du code de l'éducation sont également exonérés de TSB. Les locaux occupés par des établissements privés hors contrat restent imposables.

Ce dispositif, revient à exonérer la totalité des surfaces des locaux occupés par les établissements sous contrat et, a fait l’objet d’une QPC renvoyée le 4 octobre 2017 par le Conseil d’Etat au Conseil Constitutionnel4.

Dans cette affaire la SCI requérante soutient que l’article 231 ter-V-2° bis du CGI méconnait le principe d’égalité devant la loi et le principe d’égalité devant les charges publiques résultant des articles 6 et 13 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen de 1789. La distinction entre les établissements privés selon qu’ils ont ou non conclu un contrat avec l’Etat ne serait justifiée par aucune raison d’intérêt général en rapport avec l’objet de la loi, ni fondée sur un critère objectif et rationnel en rapport avec le but poursuivi par le législateur.

Si le Conseil Constitutionnel venait à censurer le texte, il est difficilement possible de prévoir si son champ d’application serait élargi aux établissements privés hors contrat ou si les établissements privés sous contrat seraient écartés de l’exonération. Il convient, par ailleurs, de garder à l’esprit que le Conseil Constitutionnel limite souvent l’effet de ses décisions aux impositions contestées avant la publication de sa décision.

Ces décisions ouvrent l’opportunité à tous les propriétaires concernés de solliciter des restitutions de TSB. Les baux prévoyant très souvent la refacturation de la TSB, les locataires pourront utilement les y inviter.

Afin de préserver leurs droits à restitution, le spropriétaires ont intérêt à déposer dès à présent leur réclamation contentieuse, et, au plus tard, avant le 31 décembre 2017 pour la TSB payée en 2015.

La décision du Conseil d’Etat du 11 octobre 2017 pourrait également être invoquée dans les procédures de rectification et les instances en cours.  

A lire également sur le site de l’EFE

 

De Pierre Appremont et Yacine Bousraf

 

1. CE, 9ème et 10ème chambres réunies, 11/10/2017, 392999. 

2. CE, 8ème chambre, 04/10/2017, 412381. 

3. CE, 10ème chambre, 19/07/2017, 405377 ; CAA de Paris, 25/06/2016, n°14PA02491 ; TA de Paris, 16/12/2016, n°1607754/2-1 ; TA de Paris, 21/01/2015, n°1406237 ; TA de Paris, 8/10/2009, n°701959. 

4. CE, 8ème chambre, 04/10/2017, 412381.